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    • 房贷要提前“还清”吗?10月起已确定,专家:哪怕有违约金也得还
    • 资讯类型:本地楼市  /  更新时间:2019-10-10  /  浏览:134 次  /  

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    最近一段时间,楼市最引人注目的消息,莫过于房贷利率“换锚”了。

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    央行规定,自10月8日起,买房贷款利率政策发生变化:新发放商贷利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成;二套商业性个人住房贷款利率,不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。


    以前的房贷利率,是参考基准利率上下浮动,新规下,是参考5年期LPR加点,至于加多少,央行只是给出一个“下限?#20445;?#20854;他的要看不同城市、购房者自身情况。


    那么,换锚之后,各地的执行情况如何?


    易居研究院对全国14个典型城市进行了房贷测算,这14个城市包括:4个一线城市,?#26412;?#19978;海、广州和深圳;7个二线城市,杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口;3个三四线城市,无锡、珠海、佛山。


    上述14个城市在换锚之后,按照贷款本金100万计算,其中首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了15元。



    从城市结构上看,二线城市的负担增加相对会大一点,?#36824;?#19977;四线城市则没有太明显的负担,甚至有“减负”的现象。


    也就是?#25285;?#21508;个城市的房贷新规做到了“平稳过渡?#20445;?#19982;以前?#36127;?#27809;有差别。


    对购房者来?#25285;?#25151;贷新规之后按揭买房,?#21482;?#21457;生什么变化?要不要提前还款?10月起已经确定。


    我们先来明确目前签约房贷的流程。


    据红星新闻10月8日报道,实施房贷新政后,客户在签订利率时,可选择“固定利率”或“浮动利率”。


    如果选择固定利率,在银行参考最新LPR(贷款基础利率)确定执行利率后,贷款期内客户的利率都不变。



    如果选择浮动利率,客户的执行利率则会按年调整,通常是贷款发放后每年1月1日起,按上?#36824;?#20316;日公布的LPR相应调整。


    目前央行每个月20日公布最新LPR,各家银行参考5年期LPR来确定执行利率。


    根据银行的介绍,如果LPR发生变化,对于签订了浮动利率的客户而言,每年的执行利率也会随之改变,也就是?#25285;?#22914;果你今年的月供是1000元,有可能2020年的月供会是1050元,2021年的月供又变成1010元。


    这种情况下,一般是不建议提前还款的,因为很多银行可能会收取违约金,不少银行都有相关规定。


    ?#28909;紓?#33509;是借款人在半年内提前还贷,需交纳1%违约金;若半年后还款,则无需交纳这一费用,这个期限是不定的,要看具体合同规定,有的银行则是两年甚至三五年,违约金收取也从本金的1%-3%不?#21462;?/p>



    ?#36824;?#20961;事总有例外,有内行建议:以下这3类人,即使有“违约金?#20445;?#20063;要提前还清房贷。


    第一种,“卖一换一”的刚需改善类型。


    只有一套房子的自住刚需,他们换房子,一般都有迫不得已的理由,有了二胎之后,夫妻双方上班,老人带孩子,添丁带口太挤,小户型根本?#36824;?#20303;。还有人买的是商住公寓,无法落户享受到当地的学区,迫?#34892;?#35201;换商品住宅。也有人想换个居住环?#24120;?#24819;以房换房,利用买卖的差价,把房子换到更便宜的区域。


    种?#20013;?#27714;,不一而足,这类人要买房,首先得把第一套房子卖掉才能完成置换,此时即便有违约金也顾不得了,先评估?#32422;?#30340;资金状况,有没有充足资金解抵?#28023;?#26377;没有充足的资金付新房首?#19969;?#22914;果资金充裕,换房流程可大大缩短。如果需要第三方担保解抵?#28023;?#25110;者需要收?#37096;?#20184;新房首付,那么周期或需延长。


    第二种,急于房屋二次抵押的生意人。


    对生意人来?#25285;?#36164;金的流动很重要,真到了急?#20204;?#30340;地步,房子是再合?#20160;还?#30340;抵押品。



    但是,对于贷款未还清的房子来?#25285;?#29616;在很多银行已经不再做“二抵贷”的业务,所谓的“二抵贷?#20445;?#25351;的是将?#24418;?#36824;清按揭贷款的房子,再一次拿去抵?#28023;?#19968;般可以贷到的额度是房屋的评估价乘以一个折扣,再减去剩余未还清的按揭金额,折扣基本上是住宅7折、商业5折


    ?#28909;?#36825;种业务不能做,只能选择?#19994;?#19977;方机构获得一笔过桥款,先把贷款提前还清,然后再将房屋抵?#28023;?#36825;种方法一般不建议用,因为利率过高,所谓?#25226;?#36807;拔毛?#20445;?#23545;房主来说很吃亏。


    但是,?#32422;?#20110;?#20204;?#21608;转的生意人而言,就算有万八千的违约金,也不得不忍痛拿出来。


    第三种,离婚财产分割。


    能让一个家庭?#36824;?#19968;切也要还清房贷的事,也只有离婚了。


    离婚房产分割,假如是“一人单独出资?#20445;?#20998;起来最简单,?#36824;?#26159;全款购房还是背着房贷,都按出资方的“个人财产”处理。



    如果是婚前一方掏首付,婚后双方共同还贷,这种情况,只能认定为是出资方的“债务?#20445;?#36319;房子的归属?#36824;?#31995;。


    ?#36824;?#22914;何划分,都要提前把房贷还清,此时违约金已经顾不上了,一拍两散,早点各过各的日子,具体?#21069;?#25151;子卖掉分钱,还是一方补偿另一方现金,要看两口子怎么协商了。


    在最后,我们做个简单总结。


    第一,房贷新规下,5年期LPR每个月都有变动,签的浮动利率,每年还款都会出现变化,一般不建议提前还款。


    第二,除非迫不得已,急需“卖一换一”、“房屋二抵”、“离婚房产分割”的情况下,哪怕有违约金也得还清贷款。



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